criação de plataforma online para avaliação de imoveis - GIS

O presente caderno de encargos tem por objeto a contratação de serviços de desenvolvimento de uma plataforma online para:
• Gestão cadastral de imóveis e lotes para avaliação
• Armazenamento e processamento de geometria georreferenciada
• Integração de zonamentos urbanísticos em formato CAD
• Implementação integral do Código do IMI
• Cálculo automático do Valor Tributável (Vt)
• Disponibilização de módulo para avaliadores no terreno
• Integração via Excel, CSV e API
• Disponibilização de simulador público

algo semelhante a este site: https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/simulador/


2. Enquadramento Legal
A plataforma deverá implementar integralmente o calculo, aplicando a fórmula:
Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
Sendo obrigatória a automatização de todos os coeficientes, com exceção do Cq, que será manual assistido.

3. Especificações Funcionais
3.1 Gestão Cadastral
O sistema deverá permitir:
• Registo, consulta e edição de lotes
• Pesquisa por:
o REFCADASTRAL
o NIF
o COD_LOTE
o Bairro
• Histórico completo de alterações

3.2 Estrutura de Dados
Importação de ficheiros Excel (.xlsx) contendo, entre outros:
Identificação:
• TEMA
• COD_UOPG
• COD_BAIRRO
• COD_SUBBAIRRO
• COD_QUARTEIRAO
• COD_LOTE
• REFCADASTRAL
• COD_MATRIZ
Propriedade:
• TIPOTIT
• NOME_PROP
• NIF
• USO
Áreas:
• AREAMATRIZ
• Área bruta construção
• Área dependente
• Área terreno
O sistema deve permitir acrescentar novos campos sem necessidade de reprogramação estrutural.

3.3 Geometria
Formato obrigatório: WKT – POLYGON.
Exemplo técnico (UTM 29N – Lisboa):
POLYGON ((
490000.000000 4280000.000000,
489997.251200 4279997.348900,
489995.220100 4279995.439100,
489994.489200 4279994.751900,
489997.558200 4279991.818200,
489999.543200 4279989.920900,
490001.960200 4279987.505900,
490003.552900 4279988.985500,
490004.926400 4279990.261500,
490005.677200 4279990.958900,
490007.603100 4279992.669200,
490008.841900 4279993.769300,
490005.519000 4279997.169000,
490001.426100 4280001.375400,
490000.000000 4280000.000000
))
O sistema deve:
• Validar geometria
• Armazenar em base espacial (PostgreSQL + PostGIS)
• Calcular automaticamente área e centroide
• Permitir visualização em mapa

3.4 Zonamentos Urbanísticos
Serão fornecidos ficheiros CAD (.DWG / .DXF).
O sistema deve:
• Importar e converter para formato GIS
• Identificar CRS
• Permitir reprojeção
• Armazenar como camada espacial
• Sobrepor automaticamente com os lotes
• Determinar zona atribuída
• Aplicar automaticamente o coeficiente Cl
• Permitir versionamento anual dos zonamentos

3.5 Motor de Avaliação
Automático:
• Vc
• A
• Ca
• Cl
• Cv
Manual assistido:
• Cq (com checklist, limites legais e justificação obrigatória)
O sistema deve apresentar memória de cálculo detalhada.

3.6 Módulo Avaliadores (Mobile) - online
Deve permitir:
• Acesso via tablet e smartphone
• Geolocalização GPS
• Edição de dados
• Atualização do Cq
• Upload de fotografias
• Ajuste de geometria
• Sincronização imediata
• Exportação de fichas de cada imóvel em pdf

3.7 Simulador Público
Interface institucional semelhante a simuladores fiscais oficiais.
Funcionalidades:
• Inserção de dados
• Simulação de Vt
• Apresentação de memória de cálculo

3.8 API
• Deve permitir exportar e importar

4. Especificações Técnicas
• Plataforma 100% web-based
• Multiutilizador
• Responsiva
• PostgreSQL + PostGIS
• Escalável para 100.000+ registos
• Infraestrutura cloud-ready
• Backups automáticos
• HTTPS obrigatório
Fornecemos domínio e alojamento
5. Fases de Desenvolvimento
Fase 1 – Arquitetura e Base de Dados Espacial
Fase 2 – Módulo Cadastro e Geometria
Fase 3 – Motor de Avaliação
Fase 4 – Integração Zonamentos
Fase 5 – Módulo Avaliador
Fase 6 – Simulador Público
Fase 7 – Testes

6. Critérios de Aceitação
O sistema será considerado aceite quando:
• Calcular corretamente o Vt conforme legislação
• Identificar automaticamente o Cl por interseção espacial
• Processar importação massiva de 50.000 registos
• Permitir exportação completa
• Suportar 100.000 registos sem degradação significativa
• Passar testes de validação técnica

7. Entregáveis
• Plataforma funcional
• Código fonte
• Base de dados estruturada
• Documentação técnica


8. Requisitos da Proposta
A proposta deverá incluir:
• Prazo
• Custo total e por módulo
• Tecnologias utilizadas
• Experiência prévia em GIS
• Plano de manutenção